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小兵说市 | POD较量下的成渝“双雄”对决

2018-05-09 10:08:44来源:16HOUR阅读量:1647

随着中国经济与社会步入“新时代”,其领先城市正在成为创新、全球互动和影响力的中心。而就在今年4月,仲量联行就发布了最新的城市研究系列,并通过教育、人才、创新、企业活动、宜居环境、基础设施、区域性城市群、办公楼租金等指标综合分析,披露了中国目前最具竞争力的12个城市——中国12强。

分别是:上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、天津、成都、重庆、西安。

▲来源:仲量联行,2018

报告指出,中国创新经济蓬勃发展,“新一代”国内企业正重塑着中国的商业生态系统。对于中国城市和房地产市场来说,其发展焦点正逐步转向“未来竞争力”上,即一个城市在面对新趋势时,是否充分具备迎接变化和发展的能力。

而今天,我们只想单通过成都与重庆两座“新一线”城市间的“较量”来分析其在房地产市场发展焦中的“未来竞争力”和“投资潜力”。因为在很长一段时间以来,作为成渝城市群“双雄”的成都和重庆,均在一定程度上存在着竞争关系,而中西部两大核心城市目前也面临的诸多的挑战与发展潜力。

▲来源:仲量联行,2018

成都,川蜀大地的核心,历史与文化积淀丰厚。成都平原辐射四方,出游川西美景无数,无论从国内GDP,还是城市竞争力,都是川蜀老大。

重庆,却以与成都安逸气质不同的火爆性格,闯出了全新的天地,直辖20余年来,城市飞速发展,创造了多个第一,也代表着这座区域的未来。

所以,今天我们将再通过政策设定引领的发展模式(POD),来为这两座中国中西部的两大核心城市,重新建立联系,毕竟这种在特定的空间范围里,通过权力等级(Power)的设定,引领(Oriented)要素的聚集,从而推动地方的发展(Development)的模式,才能更好的阐述政策设定引领下“双雄”的发展模式及未来城市的发展潜力。

▲城市照片来源:昵图网(已注册下载)

Part   01  

直辖POD和省会POD

做为一个土生土长的成都人,笔者2003年踏出校门后虽留在成都,但因工作关系,还是要时不时去到距成都近300公里外的重庆。在笔者的映象中,每次去到重庆,总有一番新的感受,特别是自重庆直辖以来,这样的变化尤为明显。

还记得那天是1997年6月18日,是重庆载入史册的伟大日子。那一天,重庆大街小巷打出的标语无不对外诉说着“我们直辖啦”!从此,重庆也成为继北京、天津、上海后,中国最年轻的直辖市。

而“直辖”二字,对重庆这样原本隶属于四川的城市来说,这样的“诱惑”实在太大,特别是在中国的经济政治体制下,“直辖”二字更意味着巨大的经济、政治资源和无形的影响力。所以,“直辖”对重庆而言,意义重大且深远。

21年后的今天,恰逢改革开放40年,重庆作为中国直辖第四城,国家统筹城乡综合配套改革试验区,再次走上一个新的起点。

特别是杭州、南京、苏州、武汉、天津、成都、重庆、西安八个城市被归为“驱动型城市”后,成都和重庆便有了更多的共同点。“双雄”均受益于强大的基础设施、位于中国高速铁路网的核心位置,同时,两大城市也有着良好的教育资源。特别是成都和重庆在“传统”指标上的表现比“未来竞争力”指标更好。

其实早在2007年,原建设部上报国务院的《全国城镇体系规划(2006-2020年)》中就已经首次提到了“国家中心城市”这样的概念”。而“国家中心城市”,就是中国金融、贸易、管理、文化中心和交通枢纽,同时也是发展外向型经济和推动国际文化交流的对外门户。

在当时的规划中提到,北京、上海、广州、天津四个城市为“国家中心城市”,当时,这些城市对应中国社会经济最发达的京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三个城镇密集地区,是中国参与全球竞争的核心地域,是国际交往的国家门户,同时也对所在区域(跨省地区)具有强大的辐射影响力。

而后,随着成渝城市群的快速崛起,重庆和成都也先后进入国家中心城市行列。而从六个“国家中心城市”的定位不难看出,其“中心性表现”都十分抢眼,同时也都是具有经济中心城市和国际门户属性的中心城市。

六个城市布局,由东至西,从沿海到内地,也非常契合中国经济改革发展的历史脉络。特别在新时期下国家极倡导的“一带一路”,对于未来区域开放格局必将产生深远影响。而这对于成渝城市群的两大“双雄”而言,也面临着重大的发展机遇与挑战。

▲来源:《成渝城市群发展规划》

Part   02  

门户城市与经济中心

对于成渝城市群、长江经济带上游两大“双雄”的由来,或许我们只能追溯到1985年,邓小平在回故乡四川后对时任国务院副总理的李鹏这样说道:“四川太大,不便管理,可考虑划为两个部分,一个以成都为中心,一个以重庆为中心。”

而在之后的30余年发展过程中,在两个中心城市的带动下,成渝城市群发展均得到了很好的发展,但目前也面临一些不可回避的问题。比如,重庆与成都在产业发展类型上雷同,产业分工协作也不够充分,两者目前的竞争关系大于合作关系。另外,除成都和重庆两大中心城市以外,周边其他的三四线城市发展相对缓慢,难以有效分担核心城市的职能。

以新材料、IT产业、“互联网+”等产业为例,成渝两城都在积极发展、部署,成都天府新区和重庆两江新区无不都将打造新型园区和新兴产业基地,发展高端智能科技为产业部署,产业的同质化令两个城市的竞争关系短期难以缓解。

▲照片来源:图据网络(如有侵权请及时联系以便删除)

重庆是直辖市,也即正省级城市,还是国家中心城市、长江上游经济、金融、科创、航运和商贸物流中心,重庆还是国家三大航运中心之一;成都是四川省会,副省级城市,国家中心城市,也是国家级高新技术产业基地,西部地区重要的中心城市。

但从改革开放40年来的发展历程上看,成渝从1978年改革开发以来,在经历了40年规划发展后迎来了巨变,也反映了出了成渝“双雄”的发展对成渝城市群原有结构体系的冲击。

从经济实力上比较,2017年重庆和成都的GDP分别是19500.27亿元和13889.4亿元。而财政收入方面,由于重庆是直辖市,中央财政收入支付转移之地,具有绝对的优势,所以重庆在财政方面要比成都高出很多,2017年重庆与成都的一般预算内收入分别是2228亿元和1175亿元。

▲数据来源:国家统计局(只截取TOP15)

2018年新年伊始,依据最新一年的160个品牌商业数据、17家互联网公司的用户行为数据和数据机构的城市大数据,对中国338个地级以上城市再次排名,根据综合计算,北上广深4个一线城市的地位依然不可动摇,但15个“新一线”城市的席次有了一些改变,依次是成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、大连、东莞和宁波。

在排行榜的五大指数中,商业资源集聚度、城市枢纽性、生活方式多样性、未来可塑性四大指数的排名,成都居“新一线”城市榜首,重庆屈居第四。

在城市规划上,至2006年,成都市已经拥有了内环、一环至三环,以及绕城高速构筑成的立体交通体系,三环沿线正是房地产开发的主要战场。此外,光华大道、天府大道、成龙大道、北新干线、IT大道、沙西线等多条出城快速通道建成通车,将房地产开发的热浪延伸至郊县,城市人居半径也由以往的单核向多核开始发展。

2016年国务院审议通过的《成渝城市群发展规划》明确提出,成都要以建设国家中心城市为目标。次年4月,成都提出,今后五年全市工作的总体目标是:建设全面体现新发展理念的国家中心城市。

2017年,房地产市场在中国步入新时代的大背景下,迎来高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局,房地产企业应主动转变发展思路,适应行业发展的重大变革,挖掘新时代的发展机遇。

2018年2月发布的《成都市城市总体规划(2016—2035年)》中,成都对城市定位的内涵也进行了拓展和提升,提出建设国家中心城市、美丽宜居公园城市、国际门户枢纽城市、世界文化名城,迈向可持续发展的世界城市”的战略定位。

而在今年全国“两会”上,全国人大代表、四川省委常委、成都市委书记范锐平更是提出这样的建议:以成都为起点,加快规划启动“一带一路”建设向西向南开放的战略通道。对此,央广网对此的评论是,“与成都剑指国际门户枢纽城市和世界城市不谋而合,也是成都在国家战略和国家使命中的强担当。可谓审时度势、天时地利。”

▲摄影:Max 尹学翔

之于重庆,《成渝城市群发展规划》对重庆的主要定位是:长江上游地区的经济中心、金融中心、商贸物流中心、科技创新中心、航运中心。

此外,《规划》还进一步提出了“依托重庆两江新区和保税港,建设离岸金融结算中心”。另外笔者也注意到,2016年重庆市的政府工作报告提出,重庆的发展目标是“建设国内重要离岸金融结算中心”,该中心亦是重庆和新加坡合作建设中新互联互通项目的重要内容。

而在近日发布《中国(重庆)自由贸易试验区产业发展规划(2018―2020年)》中我们也注意到,重庆未来将重点集聚总部产业和新兴产业,为重庆自贸区形成以贸易、物流、金融、高端制造为主的产业和企业群体保驾护航。

重庆自贸区产业规划也明确提出重庆自贸区将重点发展先进制造、国际商贸、金融服务、信息服务等七大产业集群。同时,区内3个片区(两江片区、西永片区、果园港片区)的功能定位及产业布局被明确划分。

根据规划,两江片区将着力打造高端产业与高端要素集聚区,重点发展高端装备、电子核心部件、云计算等新兴产业及现代服务业。西永片区将致力打造加工贸易转型升级示范区和陆路国际运输枢纽。果园港片区将发展多式联运和高端制造,建设中国内河极具活力的现代化港口。

▲来源:重庆万科

Part   03  

宏观数据下的成渝“双雄”

从中国房地产业发展的20年来看,第一次房改始于重庆直辖后的第2年,核心是停止福利分房,从商品房萌芽初期,到黄金时代、白银时代,从一个房地产的大周期而言,20年的时间里成都和重庆的房地产发展也得到了充足的发展与变化。

20年走来,尽管从1997年川渝“分家”已近20年,但两地在山峦重叠之间铺设互联通道的举动,却一刻也没有停止。

但是,正如我们开篇所述,一个城市的竞争力是由城市的经济、科创、基础设施、房价等因素共同决定的,而竞争力为城市带来的影响,同样会反哺给经济、科创和房价。

因此,如果从房价角度来看,仲量联行发布的《中国12强——全球格局下的中国城市》这份榜单就已经能完全看作是中国楼市的潜力榜单。

换言之,包括成都和重庆在内的中国这12座城市,可以认为是中国未来楼市最值得看好的12个城市。

▲来源:全球城市——通向成功之路,仲量联行和The Business of Cities,2018(注:上图所示的城市是示意性的,该图并没有列出每个类型内包含的所有城市和候选城市)

但在过去一段时间以来,成渝两地的房地产市场一直“不愠不火”,成交均价基本维持在7000元/㎡上下,而之所以2017年同比涨幅均超20%,无不与市场“热度梯次传导”相关。

从国家统计局3月公布的70个大中城市房价数据看,自3月起房价就一直保持普遍持续上涨的趋势,截止去年12月房价环比上涨的城市有46个。其中,成都3月新房环比上涨0.2%,同比上涨0.8%。而重庆环比上涨0.7%,涨幅扩大了0.4个百分点。

从市场宏观面看,从2016年全国各主要城市房价的大幅上涨以来,成渝两地的房地产价值洼地的资金流入效应也逐步显现。一方面东南部沿海城市的核心一二线城市面临限购、限贷持续升级的“窘境”,资产荒促使投资客开始将目光转向中部城市,市场热度逐步传导;另一方面,随着城市新城建设的推进,产业集聚效应,成渝两地周边三四线城市的人口也开始逐步向省会和直辖市集聚,从而也为成都和重庆楼市“添了一把火”。

▲数据来源:截取自房天下

还记得在3月16日,我们曾发布过一篇名为《小兵说市|从“POD”看2035成都房价》一文中有这样一段描述:成都的房价收入比为9.12,基本仍处于合理的区间。

同样在这份由中房智库研究院发布的《2017年全国35个重点城市房价收入比报告》中,重庆的房价收入比则由2016年的8.65年攀升至了2017年的10.22,与成都几乎持平。

而作为“双雄”的成渝经济群两大核心城市,随着2017年“十九大”的定调,并将“一带一路”倡议纳入党章。通过“中国制造 2025”计划、中国企业的全球扩张以及创纪录的资本输出等,中国经济在价值链上整体上升,这不仅对包括成都和重庆在内的中国主要城市,也对全球经济和房地产市场产生了很大的影响。

这样的利好,也无疑将迎来来新一轮的发展契机——产业联动、城市融合也会为其提供源源不断的人口涌入,房价上升预期也将进一步得到强化。

▲数据来源:中房智库研究院

而通过今年1月易居房地产研究院发布的《2017年楼市50强城市排行榜》来看,成都和重庆占据了成交量TOP50中的前两名,分别2647万㎡和2035万㎡。主要原因可概括为两大城市人口数量多、购房需求旺盛、人均可支配收入尚可、房地产市场仍处在增长期。

Part   04  

两大核心城市的偏爱度

有统计数据显示,2016年成都和重庆常住人口分别为1592万和852万,并且成都和重庆的人口增速在全国排名来看均较靠前,从而支撑起庞大的购房需求。

但2017年,成都市场的成交量受影响于整个2017年供应量的大幅下降(商品住宅新增供应量较2016年下降约737.6万㎡)。而作为西南地区重点城市之一的重庆,在这一年的火爆,数据一目了然。然而所有数据变化的背后,则是对成渝城市群两大核心城市投资的蔓延,也是楼市政策的互相影响,更也是普通购房者的情绪变化。

而这样的变化也是自2016年9月开始,外地投资客开始涌向成都,一时间成都楼市开启了量价齐涨的局面。随后便是一轮又一轮的楼市调控政策的出台。截止到2017年末,成都集齐了“限购”“限贷”“限价”“限售”,同时还开启了“公证摇号”的买房新时代。

▲2017年楼市50强城市排行榜(数据来源:CRIC、易居研究院)

相较于重拳下的成都楼市,重庆房地产调控政策却显得宽松得多。在2016年9月份还在降低贷款首付比例,10月则因为多城限购迎来了大批的外地投资客,成交量大幅上涨。房价开始快速上涨,则是在2017年春节后的3月份。直到2017年9月,重庆楼市才出台“限售、限贷”,但至今却没有“限购”,但其特别之处在于“三无人员”每年需缴纳0.5%的房地产税。

而在宜居性环境上看,成都凭借丰富多彩的夜生活、餐饮、文化创意产业和零售表现,宜居性指数在中国12强城市中位居第六。而这无不得宜于成都在贯彻落实绿色发展理念的基础上,坚持把生态文明建设放在更突出的位置,并规划建设16930公里的天府绿道体系。

在持续深化绿色发展的道路上,成都也将着力打造自身成为碧水蓝天、森林环绕、绿树成荫的美丽中国典范城市,其宜居性指数有望获得质的提升。而成都这座“最具幸福感城市”也将吸引更多人才入驻,并在此安居乐业,为城市发展注入更多生机与活力。

而从环境指数上看,重庆紧跟深圳、上海、广州、南京、苏州之后,排名第六,西部第一,显示出这座新兴直辖市蓬勃的发展态势,也从另一个侧面解释了重庆近年来生态环境建设方面取得的不俗成绩。特别是在空气质量、绿化覆盖率两个指标中表现较好。

▲来源:仲量联行,2018

成都与重庆,均为西部城市群的核心城市,也同为国家级中心城市,在GDP产量均是万亿级的数据基础上,两个城市的产业结构虽有雷同,但侧重点却有不同。

在重庆,其产业侧重点在汽车和电子产业领域,占重庆工业比重近40%,同时也聚集了国内最大的汽车产业集群和全球最大的电子信息产业集群。而成都,除了汽车制造业之外,随着互联网产业的蓬勃发展,也吸引到了包括腾讯、阿里、京东、华为等互联网巨头纷纷踏来。这也也就造就了两大城市间对不同人才的吸引力。

在既有产业的支撑下,伴随着更多产业的引进,城市新区的不断发展与扩张,成都注定要与重庆你追我赶,而对于房地产行业的较量,还要看不同群体对于两个城市的偏爱程度。

▲中国12强成都与重庆城市比较(来源:仲量联行,2018)

不过,据CRIC调研数据显示,2017年成都和重庆购房的本地客户大约占比分别为78%和67%,重庆的本地人购房占比远低于成都,城市过去十年来持续平稳、低价运行的房地产市场吸引了大量外地投资客涌入,而成都的外地购房客更多的来自周边三四线城市,到成都置业原因更多的是为了完成个人就业、安家成都的需求。

两者的外地客户组成结构截然不同,重庆购房客户中有10%来自成都,另外来自上海、北京、浙江省的客户分别占比达到8%、3%和3%,从外地客户的来源地可以看出到重庆购房的外地客户主要来自经济更发达区域,来自周边三四线城市的客户较少。

而成都的外地客户来源地相对较更加分散,主要来自周边城市,如达州、南充、绵阳、自贡等省内城市,这部分外地客户的主要都是从三四线城市进入成都工作生活、未来将成为“新成都人”的客户,更多的需求为自住型需求。

▲重庆、成都2017年主要外地购房者来源(数据来源:CRIC调研)

最后我们想说:今天我们通过政策设定引领的发展模式(POD),来为这两座中国中西部的两大核心城市打call,这种在特定的空间范围里,通过权力等级(Power)的设定,引领(Oriented)要素的聚集,从而推动地方的发展(Development)的模式的阐述后。你觉得成都和重庆哪个更巴适?哪个城市更宜居、投资?

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