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为什么人口净流出的三四线城市房价还在暴涨?

2018-03-12 09:07:10来源:小胖看房阅读量:1048

2017年是中国房地产调控最频繁的一年,取得的效果是显而易见的。

一月份,国家统计局公布成绩单,15个一线与热点二线城市中有9个城市的新房价格,均跌回了一年前。

就在一片祥和的背后,没能入统计局法眼的三四线城市却迎来了一波暴涨,甚至不少贫困县房价直接翻番。

我身边有一位朋友是江西抚州人,江西本来就不富裕,每年会有大量的人口流失到广州、深圳、上海。

抚州这座城市在江西也不出挑,去年他感觉上海买房无望,打算回老家买房,一开始认为抚州人均工资不过2000-3000元,房价应该不超过4000元吧。

回家一看,抚州的几个新区房价8000打底,靠万达的稳稳破万!

重点是,价格这么贵,抢的人还不少!

很多专家解释,是一二线人口回流造成的房价溢出效应。我认为是一方面,但不是主要方面。

从这些城市的人口统计来看,是负数,人口净流出!而且案场的接盘侠绝大多数是收入不高的本地客。

那么三四线城市房价疯狂的原因到底是什么?

答案其实很老套:通货膨胀、货币超发!

国家超发的货币可不会人手一份,排排坐,分果果的加在工资里。一线城市离中央最近,国企银行事业单位高新产业都能第一时间拿到钱,钱再流向房地产,所以一线城市房价奇高。

天高皇帝远,三四线城市没有地位没有产业,超发的货币流到老百姓手头上只有一种途径,那就是——棚改!

这里给大家普及一个词,叫“棚改货币化安置”

以前,政府拆迁,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”。而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。

货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!

拆迁款的数目可不小,但架不住会印钞的央妈啊。

2014年底,央妈在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧,但是通过这个PSL,央妈依然可以给亲儿子房地产输血。

截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。也就是说两年时间,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。

然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。

然后你就看到,三四线城市原本的市中心房价平平,鸟不拉屎的郊区新房却贵的要死。

然后你就看到,郊区新房案场每天客户络绎不绝,且都是不缺钱的土豪。

整个2017年,涨的最猛的三四线城市在山东,威海、胶州、潍坊、临沂。

原因很简单。山东省连续3年,蝉联棚户区改造任务全国冠军!

“棚改货币化安置”自启动以来,“拆”字就等于中大奖,“拆迁户”俨然就是人人欣羡的土豪!

殊不知,吃了多少,就要你吐多少!

以抚州为例,市中心房价7千,拆一平赔6000,市中心大都是面积小的公房,60平打底,也就是36万。

然后去郊区想买个90来平的小三房,随随便便也要80多万。拆迁分的36万也就将将够首付!

房子是稍微大了一些,但偏啊!而且不仅拆迁款没了,现在还倒欠银行50万,平均工资3000,刨去生活,三十年的房奴生涯是跑不掉了。

所以表面看,拆迁完成以后,新房子都有人住了,老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象,人人赞不绝口。

实际上,原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市,空房有了接盘侠,政府就完成了去库存的任务,业绩也就做出来了。

在这个全民china dream的时代,想安安静静住在老公房里过小日子是不行的,每个人必须为了实现民族的伟大复兴而奋斗终生!

而所谓“棚改”,总结下来就是:没有需求,我就硬给你制造出一些需求,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

三四城市群众的购房意识往往是后知后觉,被他人带动起来的,而且在选货的能力上也稍显不足,尤其喜欢跟风买房。

如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候,那么自己也会被动的置身在这种氛围中,一旦得知谁谁家买房了,涨了,赚钱了。没有拆迁款,借钱也是要跟风的。如此一来,典型的击鼓传花模式形成,房价想不涨都难。




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